Die energetische Modernisierung von Mietobjekten ist für private Vermieter ein entscheidender Hebel, um den Wert der Immobilie zu sichern und gesetzlichen Vorgaben vorausschauend zu begegnen. Der Einbau einer zentralen Wärmepumpe in ein Mehrfamilienhaus beendet die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen und reduziert die CO₂-Kosten, die seit der jüngsten Gesetzesnovelle anteilig vom Vermieter getragen werden müssen.

Um diesen kostenintensiven Umstieg zu unterstützen, stellt der Staat über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM) massive finanzielle Mittel bereit. Grundsätzlich entsprechen der Ablauf und die Förderrichtlinien für Vermieter den Vorgaben für klassische Einfamilienhäuser. Es gibt jedoch einen fundamentalen Unterschied, der bei der Budgetplanung zwingend beachtet werden muss: Die Verteilung der lukrativen Förder-Boni hängt strikt davon ab, ob Sie das Mehrfamilienhaus ausschließlich vermieten oder eine der Wohnungen selbst bewohnen.

Dieser Leitfaden erklärt, warum die maximale Förderung für reine Mietobjekte bei 35 Prozent gedeckelt ist, wie selbstnutzende Vermieter durch einen zweistufigen KfW-Antrag an zusätzliche Boni gelangen und wie Sie die komplexe Berechnung der förderfähigen Kosten für Ihr Gebäude meistern.

Die Basis: 35 Prozent maximale Förderung für vermieteten Wohnraum

Die Struktur der Heizungsförderung belohnt den Wechsel auf klimafreundliche Technologien. Wenn Sie als Eigentümer ein Mehrfamilienhaus (oder ein vermietetes Einfamilienhaus) energetisch sanieren, haben Sie für alle Wohneinheiten einen garantierten Anspruch auf die sogenannte Grundförderung.

Dieser Basis-Zuschuss setzt sich wie folgt zusammen:

  • 30 Prozent Grundförderung: Dies ist der staatliche Standard-Zuschuss für den Wechsel auf eine förderfähige Heizung wie die Wärmepumpe.
  • 5 Prozent Effizienz-Bonus: Dieser Aufschlag wird gewährt, wenn Ihre neue Wärmepumpe besonders effizient arbeitet, weil sie als Wärmequelle das Erdreich, Grundwasser oder Abwasser nutzt, oder wenn sie mit einem natürlichen Kältemittel (wie Propan) betrieben wird.

Für Immobilien, die zu 100 Prozent vermietet sind, endet die staatliche Unterstützung an diesem Punkt. Die viel beworbenen Aufschläge – wie der 20-prozentige Klimageschwindigkeitsbonus für den frühzeitigen Heizungstausch oder der 30-prozentige Einkommensbonus – sind vom Gesetzgeber exklusiv für selbstnutzende Eigentümer reserviert. Sind Sie ein reiner Kapitalanleger und bewohnen keine Einheit im betreffenden Gebäude selbst, ist Ihre maximale Förderquote hart bei 35 Prozent der förderfähigen Kosten gedeckelt.

Die Ausnahme: Boni für die selbstgenutzte Wohneinheit sichern

Die finanzielle Dynamik ändert sich signifikant, wenn Sie als Eigentümer eines ungeteilten Mehrfamilienhauses eine der Wohnungen als Ihren eigenen Hauptwohnsitz nutzen. In diesem Fall gestattet Ihnen die KfW, für genau diese eine, selbstbewohnte Wohneinheit die zusätzlichen Boni in Anspruch zu nehmen.

Ein typisches Praxisbeispiel veranschaulicht diese Regelung: Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt 10 Wohneinheiten. Neun Wohnungen sind vermietet, in einer Wohnung leben Sie selbst. Sie lassen eine zentrale Wärmepumpe für das gesamte Gebäude einbauen.

Für das gesamte Gebäude (alle 10 Wohneinheiten) erhalten Sie zunächst die pauschale Förderung von 35 Prozent (Grundförderung + Effizienz-Bonus). Da Sie in einer Einheit selbst leben und beispielsweise eine alte, funktionstüchtige Gasheizung ausbauen lassen, qualifizieren Sie sich zusätzlich für den Klimageschwindigkeits-Bonus (20 Prozent). Dieser Bonus wird Ihnen jedoch nicht auf die Gesamtrechnung des Hauses angerechnet, sondern exklusiv auf den anteiligen Kostenblock heruntergerechnet, der rechnerisch auf Ihre eine, selbstgenutzte Wohnung entfällt.

Der zweistufige KfW-Antrag: Basisantrag und Zusatzantrag

Um diese Aufteilung zwischen vermieteten und selbstgenutzten Einheiten bürokratisch sauber abzuwickeln, hat die KfW für ungeteilte Mehrfamilienhäuser einen strikt zweistufigen Antragsprozess definiert.

  1. Der Basisantrag (für das Gesamtgebäude): Im ersten Schritt stellen Sie (oder ein von Ihnen Bevollmächtigter) den Basisantrag im KfW-Kundenportal. Hierbei beantragen Sie die 30 Prozent Grundförderung sowie den 5-prozentigen Effizienz-Bonus für das gesamte Wohngebäude. Sofern es mehrere Miteigentümer gibt, müssen Sie bei der Antragstellung deren Einverständnis bestätigen. Für diesen Basisantrag benötigen Sie zwingend die technische „Bestätigung zum Antrag“ (BzA) eines zertifizierten Energieberaters.
  2. Der Zusatzantrag (für die selbstgenutzte Einheit): Haben Sie die Zusage für den Basisantrag erhalten, folgt der zweite Schritt für Ihre eigene Wohnung. Als selbstnutzender Eigentümer stellen Sie nun einen gesonderten Zusatzantrag, um den Klima- oder Einkommensbonus geltend zu machen. Wichtig: Hierbei gelten strenge Fristen. Laut den offiziellen KfW-Vorgaben muss dieser Zusatzantrag zwingend spätestens sechs Monate nach der Zusage des Basisantrages und unbedingt vor der Einreichung der finalen Nachweise (BnD) gestellt werden. Zur Legitimation benötigen Sie im Portal die Zuschussreferenznummer und die 15-stellige BzA-ID aus Ihrem vorherigen Basisantrag.

Die Deckelung der förderfähigen Kosten im Mehrfamilienhaus

Die ermittelten Prozentsätze (35 Prozent Basis, plus eventuelle Boni im Zusatzantrag) werden von der KfW nicht auf eine beliebig hohe Handwerkerrechnung angewendet. Die maximal förderfähigen Kosten sind gesetzlich gedeckelt und staffeln sich nach der Anzahl der Wohneinheiten in Ihrem Gebäude.

Die Obergrenze berechnet sich wie folgt:

  • Für die erste Wohneinheit: 30.000 Euro
  • Für die zweite bis sechste Wohneinheit: jeweils 15.000 Euro
  • Ab der siebten Wohneinheit: jeweils 8.000 Euro

Bleiben wir bei dem Beispiel des Hauses mit 10 Wohneinheiten: Der Förderhöchstbetrag für das Gesamtgebäude läge hier bei 137.000 Euro (30.000 € + 5 x 15.000 € + 4 x 8.000 €). Selbst wenn die tatsächliche Rechnung des Heizungsbauers 160.000 Euro betragen sollte, wird Ihr 35-prozentiger Zuschuss aus dem Basisantrag exakt auf diese 137.000 Euro berechnet.

Komplexe Anträge einfach an Experten auslagern

Die Sanierung eines Mehrfamilienhauses ist nicht nur eine bauliche, sondern vor allem eine enorme bürokratische Herausforderung. Die strikte Trennung von Basis- und Zusatzanträgen, die Einhaltung harter Fristen und die zwingende Voraussetzung, dass Ihr Handwerkervertrag eine rechtssichere aufschiebende Bedingung enthalten muss, machen den Alleingang im KfW-Portal extrem fehleranfällig. Ein formaler Fehler bei der Antragstellung kann dazu führen, dass Ihnen Zehntausende Euro an Förderung verwehrt bleiben.

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